Grundstücksart	Voraussetzungen
1. Einfamilienhäuser	Wohngrundstücke mit einer Wohnung; Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 Prozent – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – ist unschädlich, soweit dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird; kein Wohnungseigentum im Sinne der Nummer 4.
2. Zweifamilienhäuser	Wohngrundstücke mit zwei Wohnungen; Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 Prozent – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – ist unschädlich, soweit dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird; kein Wohnungseigentum im Sinne der Nummer 4.
3. Mietwohngrundstücke	Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – Wohnzwecken dienen keine Ein- oder Zweifamilienhäuser im Sinne der Nummer 1 bzw. Nummer 2 kein Wohnungseigentum im Sinne der Nummer 4.
4. Wohnungseigentum	Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Absatz 2 WEG).
5. Teileigentum	Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Absatz 3 WEG)
6. Geschäftsgrundstücke	Geschäftsgrundstücke Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen kein Teileigentum im Sinne der Nummer 5
7. gemischt genutzte Grundstücke	Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen keine Grundstücke im Sinne der Nummern 1 bis 6.
8. sonstige bebaute Grundstücke	Auffangtatbestand: Grundstücke, die nicht unter die Nummern 1 bis 7 fallen.

21Bei der Festlegung der Grundstücksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten. 2Dies gilt auch, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart oder Nutzung befinden.

Zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören zwei aneinandergrenzende Gebäude. In dem einen Gebäude befindet sich eine Wohneinheit und in dem anderen Gebäude befinden sich zwei Wohneinheiten. Die Wohneinheiten erfüllen jeweils den Begriff der Wohnung.

Lösung:

Bewertungsrechtlich handelt es sich um eine wirtschaftliche Einheit mit mehr als zwei Wohnungen (= Mietwohngrundstück). Dass die Gebäude, würden sie jeweils eine selbständige wirtschaftliche Einheit bilden, als Ein- bzw. Zweifamilienhaus einzuordnen wären, ist unerheblich.

31Die Abgrenzung der Grundstücksarten ist vorbehaltlich § 249 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 3 Satz 1 BewG (siehe auch A 249.10) nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche vorzunehmen. 2Abzustellen ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume im Feststellungszeitpunkt. 3Dies gilt auch für steuerbefreite Gebäude oder Gebäudeteile. 4Für die Einordnung in die entsprechende Grundstücksart ist ohne Bedeutung, ob das Gebäude eigenen oder fremden Wohn- oder Nutzzwecken dient oder leer steht. 5Bei Leerstand ist darauf abzustellen, für welche Nutzung die leer stehenden Räume vorgesehen sind.

41Wohnflächen liegen vor, wenn die Flächen Wohnbedürfnissen dienen. 2Zu den Nutzflächen zählen Flächen, die betrieblichen (z. B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z. B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. 3Wohnräume, die betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt werden (z. B. Arbeitszimmer), sind nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln. 4Öffentlichen Zwecken dienen Flächen, die zur Wahrnehmung öffentlich-rechtlicher Aufgaben genutzt werden. 5Ob in Gestalt der Vermietung von Ferienhäusern oder Ferienwohnungen eine Wohnnutzung oder eine Nutzung zu betrieblichen Zwecken vorliegt, ist wie folgt zu bestimmen: 6Die wechselnde, kurzfristige Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung reicht für sich allein für die Annahme eines Gewerbebetriebs nicht aus. 7Die Vermietung einer Ferienwohnung begründet (nur) dann einen Gewerbebetrieb, wenn die Wohnung hotelmäßig zur Vermietung angeboten wird. 8Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Wohnung für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet ist (z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr),
2. die Wohnung in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegt, die eine einheitliche Wohnanlage bilden,
3. die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation vorgenommen werden und
4. die Wohnung jederzeit zur Vermietung bereit gehalten wird, so dass nach der Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein muss, das mit den Feriengästen Mietverträge schließt, abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der eine sofortige Vermietung zulässt.

9Entscheidend ist das Gesamtbild der Verhältnisse im jeweiligen Einzelfall, wobei z. B. auch die Häufigkeit des Gästewechsels oder der Umfang zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachter (Neben-)Leistungen – bspw. Reinigung der Räume, Gewährung von Frühstück und die Bereitstellung von Getränken – einzubeziehen ist. 10Regelmäßig stellen Ferienhäuser oder Ferienwohnungen im Ertragswertverfahren zu bewertende Wohngrundstücke dar. 11Nur in den o. g. besonders gelagerten (Ausnahme-)Fällen liegen Nichtwohngrundstücke vor. 12Das Vorliegen eines hotelmäßigen Angebots ist jeweils einzelfallbezogen zu überprüfen.

51Für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche wird regelmäßig die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Nutzfläche nach der DIN 277 in der jeweils geltenden Fassung ermittelt. 2Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann diese Berechnung hilfsweise für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zugrunde gelegt werden; der Abzug von 10 Prozent der Grundflächen bei Einfamilienhäusern nach § 44 Absatz 3 der II. Berechnungsverordnung a. F. ist hierbei nicht zu berücksichtigen. 3Ungeachtet § 2 Absatz 3 Nummer 2 WoFlV ist grundsätzlich unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden, ob und inwieweit nicht dem Bauordnungsrecht genügende Flächen bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 2019 II R 15/16, BStBl II 2021 S. 64). 4Nutzflächen von Nebenräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind nicht einzubeziehen. 5Nebenräume sind z. B. Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen. 6Nutzflächen von Nebenräumen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zu berücksichtigen.

Auf einem Grundstück befindet sich ein mehrgeschossiges Gebäude, das wie folgt genutzt wird:

420 m² Wohnfläche

200 m² Nutzfläche

davon 100 m² betrieblich genutzte Flächen,

50 m² Kellerräume in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen und 50 m² Kellerräume in einem Nutzungszusammenhang mit den betrieblich genutzten Flächen

Lösung:

Das Grundstück ist der Grundstücksart gemischt genutztes Grundstück zuzuordnen, da 73,68 % (420 m² von insgesamt 570 m² Wohn- und Nutzfläche) und nicht mehr als 80 % von insgesamt 570 m² Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen. Die zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume (Nutzfläche 50 m²) sind hierbei nicht zu berücksichtigen.

6Liegt eine Errichtung des Gebäudes in Bauabschnitten vor (siehe hierzu A 246 Absatz 3 Sätze 3 bis 6 und A 248 Absatz 4), ist für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche auf den zum jeweiligen Feststellungszeitpunkt bezugsfertigen Teil des Gebäudes abzustellen.

Ein als Zweifamilienhaus geplantes Gebäude wird in Bauabschnitten errichtet (keine zusammenhängende Bauabwicklung). Zum Feststellungszeitpunkt ist zunächst nur die Hauptwohnung fertig und der Ausbau der Einliegerwohnung zurückgestellt.

Lösung:

Zum Feststellungszeitpunkt liegt die Grundstücksart Einfamilienhaus vor. Nach Fertigstellung und Bezugsfertigkeit der Einliegerwohnung ist eine Artfortschreibung der Grundstücksart vorzunehmen, da erst zu diesem Zeitpunkt ein Zweifamilienhaus vorliegt. Bei Überschreiten der Wertfortschreibungsgrenze ist auch eine Wertfortschreibung vorzunehmen.