21Ein Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (zum Beispiel an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen) ist in die wirtschaftliche Einheit Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird. 2Das gilt nicht, wenn das gemeinschaftliche Grundvermögen nach den Anschauungen des Verkehrs als selbständige wirtschaftliche Einheit anzusehen ist (§ 2 Absatz 1 Satz 3 und 4).

3Als Grundstück gelten auch:

1. das Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaurechtsgrundstück,
2. ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden,
3. jedes Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz sowie
4. jedes Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden.

• Anwendungserlass

  A 244.1
  Grundstück

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  A 244.1

  11Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück. 2Der Begriff Grundstück ist dabei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff des Grundstücks nach bürgerlichem Recht. 3Maßgebend ist nach § 2 BewG allein, was als wirtschaftliche Einheit nach den Anschauungen des Verkehrs anzusehen ist. 4Dabei können auch mehrere Flurstücke, Gebäude oder selbständige Gebäudeteile zusammenzufassen sein. 5Voraussetzung ist, dass sie zu einer Vermögensart und demselben Eigentümer oder denselben Eigentümern gehören (§ 2 Absatz 2 BewG; siehe aber Absatz 4, A 261.1 bis 261.3 und A 262). 6Flächen, die im Eigentum eines Eigentümers stehen, und Flächen, die ihm und anderen Personen gemeinsam – gesamthänderisch oder nach Bruchteilen – gehören, können daher grundsätzlich keine wirtschaftliche Einheit bilden und sind getrennt voneinander zu bewerten (Ausnahmen siehe Absatz 4 und A 266.2 Absatz 5).

  21Grenzt eine unbebaute Fläche an eine Grundstücksfläche, die z. B. mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, können beide Flächen auch bei offener Bauweise selbständige wirtschaftliche Einheiten bilden. 2Diese Fälle sind von denjenigen abzugrenzen, in denen nur eine wirtschaftliche Einheit mit einer selbständig nutzbaren Teilfläche vorliegt (siehe A 257.4 Absatz 1). 3Wird von einem größeren Grundstück eine Teilfläche verpachtet und errichtet der Pächter auf dieser Fläche ein Gebäude, ist die Teilfläche als selbständige wirtschaftliche Einheit zu bewerten.

  31Eine wirtschaftliche Einheit kann aus mehreren Gebäuden oder selbständigen Gebäudeteilen bestehen, sofern die Voraussetzungen des Absatzes 1 Satz 5 erfüllt sind. 2Nebengebäude und Anbauten bilden zusammen mit dem Hauptgebäude grundsätzlich eine gemeinsame wirtschaftliche Einheit. 3Dies gilt auch dann, wenn sie eine gewisse Selbständigkeit gegenüber dem Hauptgebäude haben oder vom Hauptgebäude getrennt errichtet wurden. 4Selbständige wirtschaftliche Einheiten liegen hingegen vor, wenn nach den Anschauungen des Verkehrs von getrennten Grundstücken auszugehen ist. 5Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Gebäude oder selbständigen Gebäudeteile eigene Hauszugänge und Hausnummern sowie eigene Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser und Heizung) besitzen, zwischen den Gebäuden oder selbständigen Gebäudeteilen keine einheitliche Grundstücksgestaltung und -nutzung vorliegt, die Gebäude oder selbständigen Gebäudeteile durch einen Zaun voneinander getrennt sind und sie ohne wesentliche bauliche Veränderungen selbständig veräußerbar sind.

  41Der Anteil des Eigentümers an anderem Grundvermögen (z. B. gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen) ist nach § 244 Absatz 2 Satz 1 BewG in das Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit diesem genutzt wird und eine gewisse räumliche Nähe zum Gebäude besteht und trotz der räumlichen Trennung die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit erkennbar bleibt. 2Diese Vorschrift ermöglicht es, abweichend von § 2 Absatz 2 BewG mehrere Grundstücksteile auch dann zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen, wenn sie unterschiedlichen Eigentümern gehören (Ausnahme zu Absatz 1). 3Voraussetzung dafür ist, dass das gemeinschaftliche Grundvermögen nach der Verkehrsanschauung nicht als selbständige wirtschaftliche Einheit anzusehen ist (§ 244 Absatz 2 Satz 2 BewG).

  Beispiel 1:

  Ein Garagengrundstück gehört einer Vielzahl von Eigentümern und wird von einzelnen Eigentümern gemeinsam mit ihren in räumlicher Nähe liegenden Reihenhäusern genutzt.

  Lösung:

  Der Anteil des Eigentümers an dem Garagengrundstück zusammen mit seinem Reihenhaus bilden in diesem Fall eine wirtschaftliche Einheit. Hierbei ist es nicht erforderlich, dass alle Miteigentümer des Garagengrundstücks ihren Anteil jeweils zusammen mit einem Reihenhaus nutzen.

  Beispiel 2:

  Eine unbebaute Fläche von 1.000 m² wird gemeinsam von den Eigentümern der angrenzenden wirtschaftlichen Einheiten (z. B. als Spielplatz oder Gartenfläche) genutzt. An dem unbebauten Flurstück besteht Miteigentum.

  Lösung:

  Jedem Eigentümer wird die anteilige Fläche des unbebauten Grundstücks zugerechnet. Beträgt der Anteil z. B. jeweils 25/100, ist zu der Fläche jeder wirtschaftlichen Einheit eine Fläche von 250 m² hinzuzurechnen. Ob für das unbebaute Flurstück ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wurde, ist insoweit unbeachtlich.

  51§ 244 Absatz 3 BewG definiert den Umfang der wirtschaftlichen Einheit in Erbbaurechtsfällen. 2Danach ist das Erbbaurecht, das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk und der mit dem Erbbaurecht belastete Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen (siehe auch A 261.1 bis 261.3). 3Gebäude auf fremdem Grund und Boden sind zusammen mit dem dazu gehörenden Grund und Boden insgesamt ebenfalls zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen (siehe auch A 262). 4Auch bei der Belastung mit einem Wohnungs- oder Teilerbbaurecht bildet das Wohnungs- bzw. Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden eine wirtschaftliche Einheit.

• Anwendungserlass

  A 244.2
  Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit bei Betriebsgrundstücken der öffentlichen Verkehrsunternehmen

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  A 244.2

  11Zur Bewertung des Grundvermögens eines öffentlichen Verkehrsunternehmens für Zwecke der Grundsteuer ist die wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse der Betriebsgrundstücke zu bestimmen. 2Es gelten die Vorschriften des § 2 BewG i. V. m. A 244.1.

  21Die Zusammenfassung von Grundstücken zu einer wirtschaftlichen Einheit setzt deren räumlichen Zusammenhang voraus. 2Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, steuerbefreite Schienenwege gemarkungs- oder gemeindeweise zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen.

  31Bei schienengebundenen Verkehrsmitteln gehören zur wirtschaftlichen Einheit eines Bahnhofes insbesondere das Bahnhofsgebäude und die zur Abwicklung des Bahnbetriebs notwendigen Nebengebäude (Bahnmeisterei, Güterabfertigung usw.) sowie die für den Bahnbetrieb typischen Lagerplätze. 2Typische Lagerplätze sind innerhalb der wirtschaftlichen Einheit des Bahnhofs belegene Grundstücksflächen, die von dem öffentlichen Verkehrsunternehmen an fremde Dritte zum Zwecke der Umschlagslagerung verpachtet werden.

  41Werden auf Betriebsgrundstücken durch einen Pächter Gebäude errichtet, so sind diese nach § 262 BewG zu bewerten, und für den Grund und Boden sowie für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden ist ein Gesamtwert nach den §§ 243 bis 260 BewG zu ermitteln. 2Der ermittelte Wert ist dem Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen (§ 262 Satz 2 BewG).

  51Eine verpachtete Grundstücksfläche ist grundsätzlich in die wirtschaftliche Einheit des Bahnhofes einzubeziehen. 2Dies gilt unabhängig davon, ob die Nutzung der auf den verpachteten Grundstücksflächen errichteten Gebäude in einem funktionellen (unmittelbaren) Zusammenhang mit dem Bahnbetrieb steht (z. B. Gebäude von Gleisbauunternehmen oder von Speditionen) oder nicht (z. B. Fabrikationsgebäude, Wohn- oder Nebengebäude, selbständige Bürogebäude, Verkaufs- oder Garagengebäude). 3§ 2 BewG bleibt unberührt. 4Gleiches gilt für Lagerplätze und Grundstücke, auf denen sich Lagerhallen oder Überdachungen befinden, wenn diese der kurzfristigen Lagerung dienen, d. h. die hier gelagerten Rohstoffe bzw. Halb- oder Fertigprodukte nur vor oder nach dem Transport mit dem öffentlichen Verkehrsunternehmen zwischengelagert werden.

  61Tunnelbahnhöfe sind im Allgemeinen als selbständige wirtschaftliche Einheiten zu bewerten, wenn sie den Gebäudebegriff erfüllen (vgl. A 243.2 Absatz 5). 2Sie bilden mit der zugehörigen Erdoberfläche und den etwa darauf errichteten Gebäuden nur dann eine wirtschaftliche Einheit, wenn es sich um Empfangsgebäude oder um Stationsgebäude handelt.